文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的(de)别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资(zī)金，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达(dá)国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违约处罚广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化改革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国(guó)务院发展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对(duì)于商品(pǐn)流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层(céng)价格(gé)、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购(gòu)房的资金(jīn)压力，加(jiā)速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核(hé)心的(de)住房供不应求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管(guǎn)部(bù)门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的(de)是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压(yā)力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定(dìng)金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需(xū)要一(yī)次(cì)性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式(shì)一(yī)次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地(dì)的开(kāi)发(fā)商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间(jiān)走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化(huà)进程进(jìn)入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国(guó)内地(dì)房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多(duō)年(nián)长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房(fáng)者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以(yǐ)来全国并(bìng)没(méi)有统一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而(ér)事(shì)实(shí)是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈(chéng)现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者(zhě)预付资金(jīn)，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机(jī)制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或(huò)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分期支(zhī)付(fù)，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房(fáng)者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不(bù)能(néng)购买，定金按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工(gōng)，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选购权(quán)合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房(fáng)付款流程做了(le)统(tǒng)一详细(xì)规定(dìng)，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会(huì)存入(rù)银行(xíng)专门的(de)项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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